Czym jest cesja? Słownik Języka Polskiego PWN (Źródło: https://sjp.pwn.pl/): „zrzeczenie się swoich praw do czegoś na rzecz innej osoby”. Cesja (łac. „cedere”), to znaczy „odchodzić, odstąpić”. Kodeks cywilny (art. 509 § 1 i § 2 k.c.): „Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki”.
Czym jest umowa deweloperska? Zawierana w formie aktu notarialnego (notarialna umowa przedwstępna przyszłego Nabywcy oraz Dewelopera) – kupujemy przysłowiową „dziurę w ziemi”. Ustala szczegóły transakcji oraz jej przebieg (powinna określać m. in.: cenę nieruchomości; termin przeniesienia prawa własności; harmonogram i wysokość wpłat na rzecz Dewelopera; zobowiązanie Dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa własności na nabywcę itp.). Samo zawarcie umowy deweloperskiej nie daje nabywcy prawa do nieruchomości.
Zakaz cesji umowy deweloperskiej obowiązuje począwszy od wejścia w życie ustawy (z dnia 26 maja 2023 r.), czyli od dnia 16 lipca 2023 r. Dotyczy cesji umów deweloperskich zawieranych na podstawie tzw. ustawy deweloperskiej obowiązującej od 1 lipca 2022 r. Dotyczy tylko i wyłącznie osób fizycznych, a więc już nie firm (np. tzw. flipperzy). Zwolnienie spod zakazu cesji – jeden lokal w ciągu 3 lat. Wyjątek od zakazu cesji – rodzina (I i II grupa podatkowa w podatku od spadku i darowizn). W razie obejścia ustawy – skuteczność przeniesienia własności, ale odpowiedzialność karna dla osób składających fałszywe oświadczenia woli.
„Zakaz uderzy, ale w nie w tych co trzeba – Polski Związek Firm Deweloperskich uważa, że zakaz handlu cesjami nie uderza w spekulantów i we flipperów, tylko w osoby fizyczne, które akurat rządzący chcieli chronić. Nowa ustawa deweloperska nie obejmuje osób prowadzących działalność gospodarczą, ale jedynie osoby fizyczne, które kupują mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Tymczasem większość filipperów prowadzi działalność gospodarczą, a jeżeli jeszcze nie prowadzi, po wejściu w życie nowych przepisów założy firmę, bo to się im opłaca. Wystarczy bowiem, że podpisując umowę przedwstępną oświadczą, że są przedsiębiorcą. Wówczas nie muszą zawierać umowy deweloperskiej, tylko zwykłą pisemną umowę przedwstępną, nie wymagającą aktu notarialnego, obowiązkowego w wypadku umowy deweloperskiej. Osób, które kupią od nich lokale nie obejmie, niestety, ochrona z ustawy deweloperskiej – ostrzega Przemysław Dziąg, radca prawny, szef prawników PZFD” (Źródło: https://www.prawo.pl/biznes/zakaz-handlu-umowami-rezerwacyjnymi-do-mieszkan-deweloperskich-nowe-prawo,521986.html).
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) oraz Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (Dz.U. 2023 poz. 1114).
