Co to jest zadatek a co to jest zaliczka i po co to komu? Forma finansowego zabezpieczenia transakcji Kupna – Sprzedaży (np. nieruchomości, ale nie tylko) zawieranego w umowach przedwstępnych (zarówno cywilnoprawnych jak i notarialnych). Co do zasady bowiem, aby zabezpieczyć jakkolwiek dojście do skutku transakcje Kupna – Sprzedaży nieruchomości (zabezpieczyć w tym wypadku dla Sprzedającego, że do transakcji dojdzie – np. dzięki podpisaniu umowy przedwstępnej Sprzedający zaprzestaje aktywnej sprzedaży swej nieruchomości, czyli przykładowo ściąga ofertę z portali sprzedażowych) – Kupujący przekazuje Sprzedającemu określoną sumę pieniężną (zwyczajowo w wypadku transakcji Kupna – Sprzedaży nieruchomości jest to około 10% finalnej ceny transakcyjnej). Biorąc powyższe pod uwagę warto już na wstępie współpracy pomiędzy stronami zadecydować jaka instytucja prawna (zadatek czy zaliczka) będzie zabezpieczać Strony transakcji Kupna – Sprzedaży nieruchomości, gdyż hipotetycznie może mieć to duże znaczenie dla całej transakcji (czy do niej dojdzie, czy ktoś na tym zyska lub straci itp.).
Zadatek. Rodzaj dodatkowego zastrzeżenia umownego, który zgodnie ze swą istotą stanowi, że przy zawieraniu umowy – jedna ze stron transakcji (co do zasady Kupujący) przekazuje drugiej stronie określoną sumę pieniężną. Zadatek jest instytucją prawnie uregulowaną w polskim porządku prawnym (art. 394 § 1 – § 3 k.c.) i jego istotą jest zabezpieczenie obu stron transakcji Kupna – Sprzedaży przed zerwaniem umowy docelowej (przenoszącej własność rzeczy ruchomej bądź nieruchomości). Jego istotą jest, że w przypadku gdy Strona go wpłacająca (co do zasady potencjalny Kupujący) nie dotrzyma postanowień umownych, to wtedy druga Strona umowy ma prawo zachować zadatek dla siebie (i nie będzie to w tym wypadku bezpodstawne wzbogacenie). Z drugiej jednak strony drugą zasadą tej instytucji prawnej jest, że w przypadku gdy Strona, która zadatek przyjęła (co do zasady Sprzedający) zerwie umowę, to wtedy podmiot wpłacający zadatek (co do zasady potencjalnie Kupujący) ma prawo żądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej niż wynosił zadatek (wpłacona suma pieniężna). Jak zostało to już wspomniane uprzednio zadatek, co do zasady, zwyczajowo wynosi około 10% świadczenia pieniężnego (kwoty transakcji – np. wartości transakcyjnej nieruchomości), aczkolwiek możliwe jest ustalenie, na podstawie zgodnej woli stron transakcji, wysokości zadatku na innym poziomie (wyższym lub niższym), jednak trzeba pamiętać, że nie może to być wartość równa lub wyższa wartości przedmiotu umowy, gdyż taka sytuacja będzie zawsze powodować jego nieważność (sprzeczność z funkcją zadatku i właściwością danego stosunku prawnego).
Art. 394 k.c.
§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Zaliczka. Instytucja prawna (prawnie niezdefiniowana w polskim porządku prawny, jednakże pojawia się w k.c. w kilku artykułach – 622, 626, 743, 751, 763, 771, 773 i 859(3) – bez swej pełnej definicji). Zaliczka jest, w omawianym tutaj przypadku (przy transakcji Kupna – Sprzedaży np. nieruchomości), formą świadczenia pieniężnego na poczet ceny (może być także np. zaliczka na poczet wynagrodzenia – tzw. wypłata akonto) transakcji (tutaj Kupna – Sprzedaży nieruchomości). Jeśli nie dojdzie do wykonania umowy mamy prawo do zwrotu zaliczki, a podmiot, który wpłacił zaliczkę (co do zasady Kupujący), może żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Zaliczka nie zabezpiecza potencjalnego Kupującego w ten sam sposób jak zadatek, gdyż zaliczka jest kwotą (sumą pieniężną) wpłaconą na poczet ceny sprzedaży (nieruchomości, ruchomości) i niezależnie od tego, z jakiego powodu nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży (umowy docelowej, przyrzeczonej, przenoszącej własność), wpłacona kwota podlega zwrotowi na rzecz Kupującego (wpłacenie zaliczki nie stanowi żadnego zabezpieczenia dla żadnej ze stron transakcji na wypadek niewywiązania się przez drugą z obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej).
Podsumowanie. Jeżeli jest taka możliwość i jednoczesne wola obu stron transakcji zalecane jest zawieranie w umowie przedwstępnej Kupna – Sprzedaży nieruchomości zadatku, a nie zaliczki (bo stanowi on realne zabezpieczenie transakcji). Na marginesie i z daleko posuniętej ostrożności procesowej, warto pamiętać, że nie jest istotna nazwa (np. w umowie) określonej instytucji prawnej (w tym wypadku zadatku czy zaliczki), lecz istota tej instytucji opisana w umowie, ale w braku opisu, czy odniesienia do relewantnych przepisów prawnych wraca kwestia literalnego brzmienia umowy (jak dana instytucja została określona przez strony).
Podstawa prawna. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) – art. 394 (zadatek), 622, 626, 743, 751, 763, 771, 773 i 859(3) (zaliczka).
