Co to jest umowa przedwstępna i po co to komu? Od strony prawnej nie w każdej sytuacji jest ona obligatoryjna (fakultatywność). Cel – zobowiązanie stron (Kupujący i Sprzedający) do zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność nieruchomości) o określonej treści. Umożliwia przygotowanie się stron do przystąpienia do umowy przyrzeczonej (Sprzedający – dokumentacja, Kupujący – gromadzenie kapitału). Obie strony zobowiązują się w niej do transakcji sprzedaży nieruchomości w określonym terminie i pod ustalonymi warunkami (m. in. finansowymi – kwota transakcji). Ma charakter informacyjny (pozwala sprawdzić wzajemną wiarygodność stronom, a Kupującemu stan prawny i faktyczny Nieruchomości) i ochronny (zabezpiecza pod względem finansowym strony transakcji, że do umowy przyrzeczonej dojdzie).
Umowa przedwstępna cywilnoprawna. Na podstawie umowy przedwstępnej w formie pisemnej (potocznie zwanej zwykłą) nie można dochodzić (sądownie) zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży nieruchomości). Pewne motywacje obu stron umowy przedwstępnej cywilnoprawnej w zawarciu umowy przyrzeczonej (sprzedaży) wiążą się z kwestiami finansowymi (zadatek lub zaliczka i potencjalna konieczność zwrotu dwukrotności lub przepadek – zwyczajowo około 10% wartości nieruchomości). Zdecydowaną zaletą umowy przedwstępnej cywilnoprawnej jest łatwość i szybkość jej zawarcia (można zawrzeć taką umowę właściwie w każdej chwili po uzgodnieniu jej warunków) i niskie (lub bliskie zeru) koszty jej zawarcia (nie trzeba ponosić dodatkowych kosztów notarialnych czy jakichkolwiek innych).
Umowa przedwstępna notarialna. Można dochodzić od drugiej Strony (Kupujący od Sprzedającego czy Sprzedający od Kupującego) zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży nieruchomości). Druga strona umowy przedwstępnej notarialnej, w razie braku woli zawarcia umowy przyrzeczonej przez kontrahenta, może wystąpić do Sądu o wydanie zastępczego oświadczenia woli za stronę, która nie chce doprowadzić do umowy sprzedaży. Sąd po analizie umowy przedwstępnej notarialnej, wydaje oświadczenie woli za stronę, która pomimo zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej (sprzedaży nieruchomości) i dzięki temu umowa przyrzeczona sprzedaży (nieruchomości) dochodzi do skutku na warunkach określonych w umowie przyrzeczonej. Notariusz przygotowuje umowę przeniesienia własności nieruchomości na podstawie orzeczenia sądu i oświadczenia strony, która chce zawrzeć umowę.
Porównanie obu rodzajów umów
Podsumowanie. Na pytanie jakiego rodzaju umowę przedwstępną lepiej zawrzeć przy transakcji Kupna – Sprzedaży nieruchomości odpowiedź brzmi: „to zależy” (najczęstsza odpowiedź każdego prawnika na zadane pytanie prawne). Przy wyborze formy umowy przedwstępnej (która przecież, co do zasady, nie jest obligatoryjna przy transakcji Kupna – Sprzedaży nieruchomości) trzeba przeanalizować wszystkie okoliczności (aspekty) danego, konkretnego przypadku i w zależności na czym nam najbardziej „zależy” (czas, pieniądze, pewność transakcji itp.), wybrać najwłaściwszą formę.
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) – art. 389 – 390.
