Rozważania odnośnie regulacji najmu lokalu mieszkalnego w kodeksie cywilnym (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny; t.j. Dz. U z 2023 r. poz. 1610, 1615, 1890, 1933; dalej jako: k.c.) wypada zacząć od konstatacji, że k.c. kieruje się zasadą swobody umów, co oznacza, ze jest względna dowolność w regulacji poszczególnych instytucji do granic regulacji normatywnej danej instytucji. K.c. reguluje zagadnienie najmu w ogólności oraz najmu lokalu w szczególe, jednak robi to nader ogólnikowo w związku z czym pozostawia stronom umowy najmu dużą swobodę. Im większa swoboda w regulacji danej umowy, tym większe pole do nadużyć jednej ze stron. Ustawodawca wyszedł jednak naprzeciw i temu zagrożeniu uszczegóławiając kwestie najmu lokali w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U z 2023 r., poz. 725; dalej jako UoOPL).
Zgodnie z k.c. (art. 659 § 1 k.c.) „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem lokalu uregulowany jest w k.c. w osobnym rozdziale (Rozdział II) i brak jest normatywnej definicji tej instytucji jednak k.c. odsyła do ogólnych przepisów o najmie w razie braku odmiennej regulacji w rzeczonym rozdziale k.c.. Zgodnie bowiem z art. 680 k.c. „Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów poniższych”. K.c. w odniesieniu do najmu lokalu reguluje zagadnienia najmu lokalu przez małżonków (art. 680^1), nakładów obciążających najemcę lokalu (art. 681), wad lokalu zagrażających zdrowiu (art. 682), porządku domowego (art. 683), urządzeń zakładanych przez najemcę (art. 684), wykroczeń przeciw porządkowi domowemu (art. 685), podwyżki czynszu najmu lokalu (art. 686), zastawu na wniesionych ruchomościach (art. 686), zwłoki z zapłatą czynszu (art. 687), wypowiedzenia najmu lokalu zawartego na czas nieoznaczony (art. 688), odpowiedzialności solidarnej (art. 688^1)zgody wynajmującego na podnajem lokalu (art. 688^2), ochrony praw najemcy lokalu (art. 690), wstąpienia w stosunek najmu (art. 691) oraz wyłączenie stosowania przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej (art. 692). Jak widać z powyższego enumeratywnego wyliczenia regulacja ta nie jest kompleksowa.
Z pomocą przychodzi jednak ww. UoOPL. Ustawa co prawda nie jest specjalnie obszerna, bo liczy zaledwie 40 artykułów (znormalizowane opracowanie Kancelarii Sejmu opublikowane w Internetowym Systemie Aktów Prawnych liczy 44 strony, a dla porównania k.c. 242), ale reguluje niektóre palące problemy relacji Wynajmujący – Najemca. Dodatkowo UoOPL wprowadza instytucje najmu okazjonalnego lokalu (Rozdział 2a, art. 19a – 19e) oraz definiuje pewne zagadnienia najmu instytucjonalnego lokalu (Rozdział 2b, art. 19f – 19s)
Zgodnie z definicją najmu okazjonalnego lokalu z UoOPL zawartą w art. 19a ust. 1: „Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”. Dalej UoOPL określa elementy umowy najmu okazjonalnego lokalu (art. 19a ust. 2), zgłoszenie najmu (art. 19b), opłaty (art. 19c), żądanie opróżnienia lokalu (art. 19d) oraz stosowanie przepisów ustawy do najmu okazjonalnego (art. 19e).
Generalnie ideą instytucji najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego jest zabezpieczenie właścicieli nieruchomości przed nierzetelnymi najemcami. Praktyka jest jednak taka, że chociażby w przypadku fikcyjności adresu lokalu zastępczego (art. 19a ust. 2 pkt 2 UoOPL) trudno nierzetelnego najemcy się pozbyć i w takim wypadku wiele zależy od skuteczności komornika i zasobności mieszkaniowej gminy.
