Transakcja Kupna – Sprzedaży nieruchomości (mieszkanie, dom, działka, lokal użytkowy) jest klasycznym przykładem umowy sprzedaży, która jak większość czynności formalno-prawnych jest prawie uregulowana (także w polskim porządku prawnym) już od setek lat. Co ciekawe, to właśnie ww. umowa Kupna – Sprzedaży jest najczęstszą czynnością prawną dokonywaną w większości kancelarii notarialnych w naszym kraju. Zasadą prawa (prawa polskiego i praw innych państw), że jeżeli przedmiotem sprzedaży (czyli tym, co ktoś chce sprzedać na rynku obrotu dóbr i usług) jest nieruchomość (lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), to umowa przenosząca własność musi być zawarta w formie aktu notarialnego przed notariuszem.
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy określoną cenę (art. 535 k.c.). Jest to określenie zobowiązań stron transakcji Kupna – Sprzedaży, czyli Sprzedający przenosi własność swojej rzeczy (ruchomej czy nieruchomości) za określoną w umowie cenę sprzedaży. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Innymi słowy nie da się sprzedać nieruchomości inaczej niż poprzez akt notarialny (jeśli chodzi o formę czynności prawnej). Forma aktu notarialnego jest formą szczególną (art. 158 k.c.), a jej niezachowanie powoduje nieważność czynności prawnej (art. 73 § 2 k.c.). Jeżeli więc nie dochowamy formy aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości, to nasza czynność „sprzedaży” będzie po prostu nieważna (nie dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości).
Dokumenty standardowo wymagane przy sprzedaży domu:
- Akt notarialny będący podstawą nabycia nieruchomości;
- Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej przeznaczone do wpisu w księdze wieczystej;
- Zaświadczenie o planie zagospodarowania przestrzennego,
- Zaświadczenie o rewitalizacji;
- Zaświadczenie czy działka objęta jest uproszczonym planem urządzenia lasu;
- Świadectwo energetyczne (nowy wymóg – od 28 kwietnia 2023 r.).
Dokumenty standardowo wymagane przy sprzedaży mieszkania
- Akt notarialny będący podstawą nabycia nieruchomości;
- Zaświadczenie, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany na pobyt stały ani czasowy,
- Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami za mieszkanie wystawione przez zarządcę;
- Zaświadczenie o rewitalizacji;
- Świadectwo energetyczne (nowy wymóg – od 28 kwietnia 2023 r.).
Wysokość kosztów przeprowadzenia aktu notarialnego (tzw. taksy notarialnej) określone są w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. Wysokość ta zależy od rodzaju czynności i wartości przedmiotu. W ww. rozporządzeniu MS określone są jedynie maksymalne wysokości taksy notarialnej (mogą być niższe) w zależności od wartości nieruchomości:
- wartość do 3000 zł – 100 zł;
- wartość powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- wartość powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- wartość powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- wartość powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- wartość powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- wartość powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.
Przykładowa kalkulacja (założenia – mieszkanie o wartości 465.000,00 zł):
- Taksa notarialna: 1.599,00 zł brutto;
Do tego dochodzą koszty dodatkowe (wieczystoksięgowe) takie jak:
- Opłata sądowa: 200,00 zł;
- Wniosek do WKW: 246,00 zł brutto;
- Wypisy aktu notarialnego: 250,00 zł brutto;
- W sumie: 2.295,00 zł;
Mowa powyżej o samych kosztach notarialnych transakcji Kupna – Sprzedaży nieruchomości, a do tego dochodzą koszty fiskalne (m. in. PCC).
Podstawa prawna. K.C. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) – art. 73, art. 158 i art. 535. Rozporządzenie MS z dnia 28 czerwca 2004 r. – Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564). Jeżeli chcemy sprzedać lub kupić nieruchomość (mieszkanie, dom, działkę), to nie obejdzie się bez wizyty u notariusza (sankcja nieważności czynności prawnej). Notariusz ma obowiązek ustalenia stanu prawnego oraz zabezpieczenia interesów obu stron transakcji (zarówno sprzedającego jak i kupującego). Mało kto to wie, ale porada prawna u notariusza dotycząca potencjalnej czynności notarialnej (informacje co do spraw, które chcemy w przyszłości zrealizować) jest bezpłatna.
