Prawo nieruchomości

Bezpieczny Kredyt 2% oraz zwolnienie z PCC (2%) – cz. 2 (epilog)

Co do zasady nie piszę dwa razy o tym samym, a tym bardziej o dwóch rzeczach na raz, ale wydaje mi się, że w tym wypadku, w tych okolicznościach, w tym czasie – powinno się wyrazić swoje (prywatne) stanowisko. Obserwując intensywnie rynek nieruchomości od połowy kwietnia 2023 r. (początek szkoleń w BNPB) zdałem sobie dosyć szybko sprawę, że tak jak i w innych obszarach szeroko pojętego „handlu” kluczowym czynnikiem jest cena, trochę w myśl powiedzenia, że „każda potwora znajdzie swojego amatora”. W toku pracy w BNPB zauważyłem również, że zwykli ludzie pragnący sprzedać swą nieruchomość w mniejszym lub większym stopniu podążali za tzw. przekazami medialnymi odnośnie takich czynników wpływających na cenę ich nieruchomości jak np. nowy program rządowy Bezpieczny Kredyt 2%, czy też zwolnienie z PCC (2%). Czasami w grę wchodzą zatem niebagatelne pieniądze. Niestety, moim skromnym zdaniem, spowodowało to wytworzenie się na rynku nieruchomości swoistej „bańki spekulacyjnej” – ludzie zaczęli podwyższać ceny swych nieruchomości już nie tylko przez takie czynniki jak związek sentymentalny z nieruchomością, lecz także licząc na zarobek z tego względu, ze na rynku nieruchomości zrobił się niesamowity ruch, nie widziany od wielu miesięcy. Między innymi ww. czynniki spowodowały zawyżanie cen nieruchomości w całym kraju. Szczególnym miejsce, gdzie ceny nieruchomości wzrosły najbardziej jest mój Kraków. Aby nie być gołosłownym warto przytoczyć niektóre statystyki z rynku nieruchomości w naszym kraju chociażby z kilku ostatnich miesięcy. Najpierw najważniejsza, wg mnie, zmienna, czyli ww. wspomniana cena nieruchomości. Jak podaje rynekpierwotny.pl (październik 2023): „Średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie przekroczyła we wrześniu 16 tys. zł za mkw., a w Krakowie – 15 tys. – wynika ze wstępnych danych BIG DATA”. Oznacza to wzrost średniej ceny mieszkań na rynku pierwotnym (w ofercie deweloperów) biorąc pod uwagę grudzień 2022 r. oraz wrzesień 2023 r. o:

  • 17 % (Warszawa)
  • 21% (Kraków)
  • 10% (Wrocław)
  • 16% (Trójmiasto)
  • 5% (Łódź)
  • 11% (Poznań)
  • 12% (Aglomeracja śląska – katowicka)

Moim skromnym zdaniem ww. sytuacja powoduje, że po raz kolejny, oficjalna idea programu (zapewnienie mieszkania tym, którzy chcieli by pójść wreszcie na swoje) minęła się z rzeczywistością, gdyż na programie BK2% najwięcej zyskali deweloperzy, a nie młodzi ludzie chcący zakupić wreszcie własną nieruchomość. Potwierdzeniem moich przypuszczeń są chociażby słowa Jana Mencwela  (współzałożyciel stowarzyszenia Miasto Jest Nasze z Warszawy) z września 2023 r. z konferencji prasowej pod Sejmem RP: „Żaden rząd w historii III RP nie wspomógł tak branży deweloperskiej, jak Prawo i Sprawiedliwość. Ostrzegaliśmy na początku tego roku, że dokładnie tak będzie, gdy zostanie wprowadzony program <<Bezpieczny>> Kredyt 2%. Obecne władze nie posłuchały. Zdecydowały się pomóc branży deweloperskiej zamiast zwykłym obywatelom i obywatelkom”. Warto przyjrzeć się co na temat samego BK2% mówią nam statystyki. Otóż, jak podaje portal Infor.pl w swym artykule z dnia 28 sierpnia 2023 r. („Bezpieczny kredyt 2 proc. Czy będzie więcej mieszkań na rynku?”): w ślad za danymi podanymi przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii: „W ciągu ośmiu tygodni działania programu złożono 36 037 wniosków kredytowych i zawarto 3901 umów na łączną kwotę ok. 1,457 mld zł. (dane na 24 sierpnia 2023 r.). Średnia kwota bezpiecznego kredytu 2 proc. to 373 563”. Łatwo sobie policzyć, że BK2%, który wprowadzono 1.07.2023. (czyli trzy i pół miesiąca przed wyborami parlamentarnymi 2023 – 15 października 2023 r.) stał się narzędziem nieefektywnym w zapewnianiu mieszkańcom RP (do skorzystania z programu uprawnieni są także obcokrajowcy mający na terenie RP stałe miejsce zamieszkania) pierwszej nieruchomości. Z moich prywatnych obserwacji rynku nieruchomości w Polsce z perspektywy Krakowa wynika, że początkowo średni czas rozpoznawania wniosku o BK2% to było około 2 miesiące. Później, wraz z upływem czasu i dołączaniem kolejnych banków do programu BK2%, czas ten uległ nieznacznemu skróceniu. Tak jak już pisałem w jednym z wcześniejszych wpisów BK2% teoretycznie zwiększa zdolność kredytową potencjalnych kupujących nieruchomość z uwzględnieniem BK2%. Jest jednak jeden haczyk – to nadal banki (firmy działające na zasadach komercyjnych w pierwszej kolejności na podstawie powszechnie obowiązującego prawa polskiego, a następnie na podstawie własnych, wewnętrznych regulacji) – udzielają kredytu hipotecznego. Oznacza to ni mniej, ni więcej, że nie da się, co do zasady, wpłynąć w żaden sposób (np. ustawą) na ich politykę kredytową (udzielania kredytów hipotecznych).

Wreszcie warto poświęcić kilka słów, omawianemu już przeze mnie w jednym z poprzednich wpisów, zwolnieniu z PCC (2%). Jak się okazuje, płatnicy składek podatku PCC, czyli notariusze interpretują zwolnienie z PCC niezwykle literalnie i wbrew, moim skromnym zdaniem, funkcjonalnej wykładni przepisów ustawy ustanawiającej ww. zwolnienie. Otóż, okazuje się, że zwolnienie z PCC nie przysługuje obcokrajowcom, jeżeli kiedykolwiek posiadali (lub posiadają) nieruchomość poza granicami RP. Tworzy się kuriozalna sytuacja, gdyż co do zasady kwestia zwolnienia z PCC rozstrzygana jest na podstawie oświadczenia Kupującego (nie są wymagane żadne dokumenty z państwa obcego). Nie jestem specjalistą z zakresu PMP czy PPM, ale wydaje mi się, że jeżeli para homoseksualistów zawrze związek małżeński poza granicami RP, to polskie instytucje, działające na podstawie powszechnie obowiązującego prawa polskiego, nie będą uznawały takiego małżeństwa za zawarte. Nie jestem specjalistą z zakresu prawa karnego inter-terytorialnego (co najwyżej intertemporalnego), ale wydaje mi się, że jeżeli obywatel RP popełni przestępstwo (wg polskiego kk) na terytorium innego państwa, a nie będzie to jedno z enumeratywnie wyliczonych w kk przestępstw oraz nie będzie to na szkodę innego obywatela RP, to w przypadku, gdy nie będzie to przestępstwo wg kk państwa, gdzie ten obywatel RP je popełni, to żadna służby nie będą go za nie ścigały. To make long story short – nie można polską ustawą (czy innym aktem prawnym), wpływać na obce porządki prawne. Aby skonkretyzować ww. wywody, wydaje mi się, że jeżeli obywatel obcego państwa (z którym przykładowo RP nie utrzymuje stosunków dyplomatycznych lub są one nader słabe z uwagi na uznawanie tego państwa za wrogo nastawione do RP) będzie chciał zakupić nieruchomość na terenie RP i złoży fałszywe oświadczenie co do posiadania nieruchomości w swoim kraju ojczystym (ww. teoretyczne państwo), to polskie organy nie są tego w żaden sposób zweryfikować (nie wystąpią przecież droga oficjalną do relewantnych organów ww. państwa o falsyfikacje oświadczeń składanych przez obywatela ww. państwa), a nawet gdyby to zrobiły (co graniczy z niemożliwością), to ww. obce państwo z co najmniej kilku powodów nie ma przesłanek, aby po pierwsze w jakikolwiek sposób odpowiadać na zapytanie polskich organów (bo i po co?), a nawet jeśli już to zrobi, to po drugie aby odpowiadać zgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy (zgodnie z prawdą). Powody takiego stanu rzeczy można sobie łatwo wyobrazić.

Na koniec garść statystyk, w zw. z ww. poruszonym tematem zakupu nieruchomości przez cudzoziemców, odnośnie do liczby nieruchomości w Polsce zakupionych w ostatnich latach przez cudzoziemców. Oto one:

Ja pozostawiam ww. statystyki bez komentarza.

PS. Z dniem 4.10.2023. (wtorek) ostatecznie (formalnoprawnie) zakończyłem współpracę z Biurem nieruchomości Pan Broker w Krakowie (ostatnie czynności na rzecz ww. podmiotu wykonałem w dniu 15.09.2023., a w dniu 3.10.2023. jedynie przesłałem dalej (forwardowałem) Fakturę VAT dla Klientki, która to faktura z jakichś względów nie była wysłana wcześniej). Pragnę podziękować wszystkim, z którymi od kwietnia 2023 r. (darmowe szkolenia i przyuczenie do zawodu w BNPB) miałem okazję pracować (w znaczeniu języka potocznego) i poznawać tajniki branży (w tym i prawa) nieruchomości w Polsce. #StayTuned

Podobne tematy

Napisz komentarz

Email nie zostanie opublikowany.

error: Content is protected !!